转发：上海“钉子户”心得体会

人小代表

网友支招：拆迁户如何在法律上对付开发商

 

收到网友发来的邮件，希望我转交给。希望上海徐汇区的朋友们能看到这些内容，也希望各位网友转交给需要这些经验的有同样遭遇的人。

周曙光：

我也是一个拆迁户，因拆迁跟开发商打了4年官司（现在仍继续在打），跟房管部门也打了4年多官司（估计还会继续有官司要打）并曾1天内连胜同一当事人3宗行政诉讼官司（可能算得上是中国行政诉讼史的一项纪录），通过处理我的拆迁纠纷，对于如何依法维护被拆迁人的合法权益及如何规避拆迁风险积累了一些经验。我也在关注着重庆"钉子户"事态的发展，刚刚也看了你的博客。根据从媒体上了解的关于"钉子户"的信息及"钉子户"目前的处境（4月10日的限期），依据现行的法律法规，"钉子户"如何继续依法维权，提出我的一些建议，希望能通过你转达给"钉子户"（他的亲属中有多人从事法律方面的工作，懂法者对我的建议肯定能领会的）。

建议一：不论房子是否被强制拆除，在房管部门的拆迁行政裁决依法撤销前万万不可与开发商另外协商并签定拆迁补偿协议（法律规定合同是不能强迫签定的），否则将会痛苦万分。切记，切记！

建议二：若想继续依法维权，则应不论房子是否已被强制拆除，万万不可与开发商办理产权交换（又称产权调换）手续。只要房屋产权在手，即使房子已被拆，仍可有诉讼主体资格权。只要房屋产权在手，开发商就办不了该地块的拆迁结案手续，也就办不了在该地块新建的房屋的预售证、房产证等（如开发商能办理，则审批部门涉嫌违法作出行政许可，则可以把审批部门告上法庭）。切记，切记！

建议三：杨武不用待在"钉子房"里，应该保养好身体及精神（才能有足够的精力）开展诉讼活动。

毛泽东说过"要消灭敌人首先要保存自己"。同理，要通过诉讼依法维权，没有好的体魄和精力，维权将难以实现，因为通过诉讼依法维权的路子将会是漫长的。并且，如果法院真的要进行强制拆除，杨武待在"钉子房"里于事无补，倒不如从现在开始采取法律行动。

（一）把供电、供水、电讯部门告上法庭。

在房屋被拆除前，可把供电、供水、电讯部门告上法庭。因为房屋仍有合法的产权，也还没有灭失，并且一向都依法、依时、依量缴交水、电及固定电话费，供电、供水、电讯部门切断供电、供水及固定电话通讯违法。因此，可向法院提出恢复供电、供水及固定电话通讯的诉求。

（二）考虑对房管部门的拆迁行政裁决进行申诉。

房屋拆迁行政裁决的前提是双方经协商未能达成协议，因此，申请房屋拆迁行政裁决的申请人在申请行政裁决时必须向房管部门提交双方协商的协商记录。否则，如果房屋拆迁行政裁决案立案时申请人没有提交协商记录，则该裁决是违法的（程序违法）。

所以，杨武可根据自己的实情考虑是否有足够的理由及证据对房管部门的拆迁行政裁决进行申诉。

（三）搜集该项目是否存在腐败的证据。

（四）保持与媒体的联络，通过媒体这个平台争取各方的支持，也可集思广益，拓宽思路。

 

人小代表

转帖:大吉片拆迁，给我多少补偿算适合

 

危改、房改、占地首先是要拆迁。轰轰烈烈的城市拆迁运动，已走过了10余个年头，但是只要不涉及自己家的房子（无论是公房还是私房），谁都不会关心；看到钉子户被强拆，顶多也只是给几声旁观者的喝彩。对拆迁有发言权的总是开发商，被拆迁户被描绘成无赖、穷酸。

2007年，拆迁工作队终于光顾“大吉片危改区”了。拆迁办首先给拆迁补偿定了标准，三级地区每平方米4500元。没有经历过大事的被拆迁户还没有完成角色转换，一下子就懵了。总听说北京的房价见风长，菜市口的商品房每平米突破了1.6万元，而且听说别的地方拆迁也不是这个价啊！还在晕头转向的时候奖励期就开始了，说先走的每户奖励5万，双十日（10月10日）中午12：00是最后期限。于是有一部分人真的走了，他们房子的顶子给挑了，墙上刨了大窟窿；如果有条件，就夷为平地。

这么低的补偿怎么走？后来，奖励期搬走的人的价格泄露出来，但也不合算啊。我家才11平方米，给20多万在菜市口附近只能买一个卫生间，如果楼房单卖厕所，我也不能买啊，住的地儿都没有呢！也只能同大家一样茫然的耗下去！

耗下去，也要有个头，自己心里也要有个谱啊！再说了，你看看人家拆迁办的同志多辛苦啊，跑前跑后的，早晨6点多就来了，晚上9点钟才下班，没有休息日，还从不请假，有的连铺盖卷都带来了。据听说他们还不拿工资呢，只拿提成，你瞧人家那是什么精神，简直比优秀员工还优秀员工！俺心里着实不落忍了。

这个谱是什么？就是要补偿费啊。现在就把我家平房搬楼房的想法说一说。

我家现在居住面积11平方米，自建8平方米（其中厨房3平方米），我们夫妻两个带一个孩子3口人，公房。按照北京市规定，拆迁最低要按照15平方米3口人计算。

依据我家实际情况，平房搬到楼房最小应该住两居室65平方米。理由如下：我们夫妻的卧室加孩子的卧室要20平方米（使用面积）。另外，住平房时的厨房、厕所还有部分院子功能都从室外划入室内面积，所以厨房加卫生间10平米（使用面积），客厅12平米（使用面积），3平米阳台。以上卧室、厨房、卫生间、客厅、阳台共计45平方米，这是使用面积，现在买楼房都是按建筑面积的，所以45平方米乘以1.33才是建筑面积59.85平方米。住楼房还要有公摊面积（也就是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室等为整栋建筑服务公用面积），在以上面积的基础上再加5平米公摊面积吧。因此，我要从平房搬到楼房最少要65平方米（建筑面积）。计算公式如下：

卧室10平方米+卧室10平方米+厨房5平方米+卫生间5平方米+客厅12平方米+阳台3平方米）×1.33（建筑面积乘数）+公摊5平方米＝65平方米。

如果我要想在菜市口地区同样房价位置置业，就拿“枫桦豪景”作参照楼盘，售价1.6万元/平方米，那么65平方米乘以16000元就是104万元。

也就是说，我家现在按15平方米算，拆迁补偿款应要104万元。计算公式如下：

104万元（置业新房总房款）÷（15平方米（使用面积）×1.33（建筑面积乘数））＝52200元（每平方米补偿金）

以上只是我自己的主观想法，还需要验证一下――就是通过附近拆迁地区被拆迁户得到的补偿金进行对比，看看有没有这个可能。互联网还真是好东西啊，经我网上一搜，还真得到了许多信息，看来我估算的拆迁补偿金并非不靠谱。如果是这样话，今后也只能看我的耐心和勇气了！