谁在消费北京四合院 1 v! F3 O2 U- z: }% ^3 }1 n, P, s
北京成格局的四合院大约有4000套,其中属于私产、能够自由交易的仅为3%左右。价钱上,已由10年前以房屋占地面积计算5000元/平方米,发展到如今以整座院子计算10万元/平方米
/ p/ m6 D; H% {. n, {《瞭望东方周刊》记者 陈冉 北京报道 ; O) B; j1 Z, l. W: p
眼下正是房屋中介买卖四合院最为繁忙的时候。 . {" w/ `1 a+ A9 p0 p6 c. J9 G8 T& ~
“每年春天都是如此。今年虽然有金融危机的影响,但客户数量却丝毫不逊于去年,平均每座院子都有20到25个买家在考察。”顺益兴四合院评估部经理曲克昕说。 8 _4 g7 W! n. y# y
3月30日接到电话后,曲克昕于次日又上门考察了一处房源。“这是一处位于旧鼓楼大街的四合院,面积有100多平方米,还可以停车,比较适合老人居住。缺点是周边都是楼房,私密性较差,最可惜的是正房不在北边,而在南边,门窗都向北开,采光不好。”
$ M8 c5 R2 ]% {* ^3 e! O* ~即便如此,这座院子也可以卖到2.8万~3万元/平方米,比之崇文、宣武两区最规整的院落也毫不逊色。“北京历来有‘东富西贵’的传统,南城所建的四合院自然也难与之相提并论。”顺益兴四合院总经理张帆说。 6 [2 }7 H; ~$ B$ J6 Q
“北京的四合院已由10年前的以房屋占地面积计算5000元/平方米,发展到如今的以整座院子计算10万元/平方米,尤其是政府出台旧城保护文件的最近几年,升值速度进一步加快。”万德成四合院总经理井蕴娇说。
8 t! N, A5 V5 o& C7 [% [9 W$ Y那么,北京的四合院到底好在何处呢? + j- E* M/ K: z+ @, Q/ j! g
探访“冰窖王”府
9 z* _/ K) d1 E# p: z% c7 ]说起北京比较有特色的四合院,恐怕绕不过位于恭俭胡同四巷的二号院。
( O7 Y0 q' {; p$ f: U从景山后街进来,左侧高高的明代砖墙与右侧的民居形成了一个非常狭窄的过道,走一辆人力旅游车后就没有了多少空隙,但传说中的“冰窖王”府就藏在这样一个地方,与北海一墙之隔的它已经成了一个旅游景点,每天都有各地游客慕名前来。
: ~4 Z E' G* l) L* b I跨进朝西开的大门,迎面是一个高约2米的灰色影壁墙,正中位置刻着“五福捧寿”图案,其左前方是一个中式特色的凉亭,再往前则是厨房。“这就是左厨右卫的规制,与厨房相邻的是东厢房,是王家长子的住所,对面西厢房是次子的住所,隔壁便是卫生间。”曲克昕向本刊记者介绍说。 0 ~, X: @8 @/ L& e+ M% p0 M9 R, ~
除了两侧厢房、厨卫、凉亭的雕梁画栋外,院内的陈设也独具匠心。“与竹子相映的是梅花,寓意青梅竹马;夏天时候则会放置大盆的荷花、莲蓬,寓意一生清廉。” 4 {6 V9 F/ z$ Y+ u/ [* _
最引人注目的当数五层台阶之上的正房,大红圆柱擎起的青砖灰瓦与房后的高大杨树相映成趣,一派繁茂昌盛景象。“正房净高6米多,如果加上地槽,则有七八米高。”
" f8 x2 Z3 z& s3 H. c8 h第五层台阶的正中央是一块几米长的条石。“这个石头必须是整块的,也必须放在这里,寓意一字乾坤。”台阶正上方是一部分裸露在外的头梁、二梁,与四周墨线大点金旋子彩绘不同的是,这里的图案已经模糊不清,个别地方甚至已经斑驳。“这是最能说明这座四合院身份的东西,这上面绘制的是清朝中期之前才有的四爪龙,而且其旋子双龙和玺彩绘是皇家专用,非一般居民可以使用。”曲克昕说。 % R9 A! p, D2 g
原来,这座四合院从前的主人是专为皇宫供冰的“冰窖王”王德山。慈禧太后时期,王德山每年都要从护城河取三四次冰储备起来,以供慈禧享用荔枝等需要保鲜的食物时使用,王德山本人也因此受到了清廷的关照。“细心的游客会发现这座四合院没有倒座,那是因为倒座的位置被冰库占据了。”曲克昕指了指正南方墙外一座低矮的房屋说。
$ [" ]5 w1 @) g& s+ P; i& Z, I进入到进深5米多的正房,迎面是一套古朴的中式桌椅、屏风,房顶则是高约两米的制式宫灯。“这些宫灯以及东西厢房、院内的宫灯都是专门定做的,仅这些投入就有100多万元。” 3 V8 Z( D! R" r* k k' v
为将这座占地600多平方米的四合院收入囊中,顺益兴四合院总经理张帆颇费周折。“院子里原来住着十多户人家,一家家做工作才能完成搬迁;然后按照专家的建议购买了真材实料,前后又投入了600万元才还原出它的面目。”
) w$ f6 r, k4 D7 G! [& H4 i好的四合院自然有好的价钱,“冰窖王”府已经有买家表示了浓厚兴趣,初步出价为8000万元。
4 G# D, g/ h& w2 s5 b: L& T谁是买家
% V$ r8 V l" Y5 M* `0 v“我们的客户有一套7000多平方米的宅子,是乾隆皇帝为他母亲孝圣皇太后60寿辰而造、专门用于祈福的场所,所以没有什么制式。这座院子曾经发生过火灾,上世纪80年代末重建。标价4亿元。”井蕴娇告诉本刊记者。
+ [# F0 W2 a6 K于树仁没有那么大财力购买这样的四合院,但也没有像一般的买家那样讳莫如深。 8 d5 E; j1 z8 j
“我是从小就生活在四合院里的老北京,对四合院一直有一种难以割舍的情结。”于是,从1992年起,于树仁便开始了长达12年的购买眼下居住的四合院的历程。 8 V4 |% H2 q" f
“我最早购买的是这个胡同61号院的倒座和后厦(指正房的后半身),当初只花了5万元,然后便住了进来。在之后的10年间,我一直在与正房房主沟通,希望他能将房子卖给我,了却我凑成一个完整院落的心愿。”
+ \" r0 t1 l- u) _但在绝大部分时间里,于树仁都是失落而归,因为房主老两口始终没有卖房的意思。老太太去世后,老头在家人的劝说下才同意将房子卖出。“如果我没有住过来,根本没有买到这座院子的可能,毕竟10年相处也会生出一些感情,会促成事情的解决。” : z& N! N1 K6 p/ ^
于树仁2002年拿到61号院时,事情刚刚完成了一半,因为完整的四合院在解放前就已经解体为61号院和59号院。当时,59号院主人是一位蒙古王爷,61号院主人是国民政府一位财政次长的亲戚。如果再往前追溯,整座院落的主人是清末大太监“小德张”。
1 ]8 j9 P9 j% P幸运的是,与59号院后来住户协调的事情由政府出面完成了。“政府出面把‘文革’期间占据的房屋归还原主人,直接把3户居民清理了出去,而此时的蒙古王爷后人已经在内蒙古安家立业,决定转卖此处房产,于是我就有了凑成整座四合院的机会,只是这时的代价已经高了许多。”
) r4 R) \$ A9 V B( L. R“除了本来就生活在四合院里的消费者,还有两类人是四合院的消费主力,一个是海归。他们在国外发现当地人对历史的东西格外珍视,就觉得北京的四合院也应该很有价值。二是有投资偏好的人。四合院说起来是一个大型古董,这类消费者从地产角度、从古董投资角度会发现它的价值。”井蕴娇说。
8 T" M6 s7 K7 f0 n6 \, _1 b9 g$ _/ H政府职能有待理顺 : D1 y: N3 `+ q4 l) h$ T" D
3月1日起,北京市鼓励单位和个人购买旧城历史文化街区房屋或院落的《北京旧城历史文化街区房屋保护和修缮工作的若干规定》正式实施,不仅进一步带热了市场,也让许多热爱四合院文化的人士看到了保护和传承的希望。 , o+ p, N. n X
这项已经试行几年的新规,并没有赢得于树仁的高度评价。
5 M, i$ M: c4 E$ C9 H% k/ x“我2003年底拿到院子,2004年初开始报批,直到当年七八月份才拿到批文。规划部门批准了,文物部门却不同意,就只能从头再来,每个环节还要再走一遍,他们都会在规定时间内给予答复,但政府部门之间的关系需要进一步协调,否则消费者只能一次次跑冤枉路。”于树仁说。 + y% f6 I% ~7 O. K6 u: l. v$ h
对此,北京市文物局文物保护处处长王玉伟坦言,政府部门的工作确实有待改善。“确实不应该让老百姓跑东跑西,比较好的方法是规划部门先征求文物、建委的意见,然后再审批,直接给老百姓一个最终意见。我们正在努力改变这种状况,文物与规划部门已经有两级办公会,与建委也建立了协调机制,这比以往的各自为政改善了许多。” 7 j+ Z- r# t7 ^8 M; y1 B
作为中介机构,万德成四合院总经理井蕴娇也有自己的感触:“根据我们掌握的信息,老城区有616条胡同,以每个胡同150个院落计算,有上万套四合院,其中大约1/3具备上市交易条件,也就是两千多套。但这些数据都不是官方的,我曾经在多个政府部门尝试有偿获得相关数据,但都未能如愿。”
0 Z" f/ z- k' f# o1 }“事实上北京市规划委、测绘设计院等部门2005年就有一份详细的报告,即《北京旧城胡同现状与历史变迁调查》,里面有详细的数据,只是它没有面向社会发行,所以只在业内比较知晓。”北京市文物局古建筑研究所所长侯兆年告诉《瞭望东方周刊》。
, [: K4 D' D) l; Y+ [根据侯兆年掌握的数据,北京市成格局的四合院大约有4000套,其中属于私产、能够自由交易的仅为3%左右,这也是四合院价格日益攀升的因素之一。- |