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潘石屹政治失策 进军前门受阻
中国财经网 2008年12月26日
中国最知名的房地产开发商之一、Soho中国有限公司(Soho China Ltd.)在疲于应付全球经济下滑的同时，还遭遇到一个意想不到的沉重打击：政治上的失策。 8 P: Q2 d& @7 y& _( o$ g
Soho在北京老城区的一处项目遇到的困难显示，即使是作为中国最精明、最西化公司之一的Soho，也会成为缺乏透明度的中国房地产市场的牺牲品。Soho表示，它搞这个项目是希望能保护前门老城区；结果却是，许多历史建筑已被夷为平地，而Soho仍见不到收入。
/ S; _; i. r: `7 ]9 V 潘石屹、张欣夫妇联手经营的Soho公司通过购买老的工业地段，然后聘请西方建筑师将其改造成时尚、眩目的商业地产项目，销售给新兴的中国富人阶层。这一经营模式让Soho很快名声鹊起。与此同时，这对与媒体关系不错的夫妇也赢得了全世界的关注和赞誉，进而成为中国经济崛起的代表人物。 ' f% m, |' C/ `. W( \; c
去年，Soho在香港证交所上市融资16.5亿美元，标志着其成功达到了一个新高度。在北京CBD地区((即中央商务区)，它的那些顶部带有公司标识的大楼似乎无处不在。 / d/ a7 @# y" g2 m z5 u9 S
但全球经济衰退让Soho受到沉重打击。与中国其他房地产公司一样，其股价也出现大幅下跌，目前较高点已下跌65%。该股发行价8.30港元，高峰时曾达到10.20港元，上周五该股收于3.59港元(合46美分)。该公司公布上半年亏损2,100万美元，而去年同期该公司盈利920万美元。 z7 w6 S& P! i5 a$ @4 X) M! I( `
这也反映了房价疲软给中国房地产开发商带来的普遍问题。比如万科(China Vanke Co.)本月公布，由于房价低迷，公司11月份的房地产销售收入较一年前下跌了16%。目前，中国个人消费者不愿买房，企业也纷纷削减扩张计划。
4 T/ s- F. Z0 n/ y4 b7 R' {1 d 然而，长期困扰中国房地产行业的某些问题让Soho的境况变得更糟。在中国，地方政府财政收入来源有限，中国没有房地产税，而所得税收归中央政府调配。 & _7 I4 F9 l% S: I
因此，地方政府都依靠房地产项目扩大财源。他们通常以有限的补偿款迁走居民，然后将地皮出售给开放商以求获利。10年来，这类交易曾导致大量高层腐败案和公众抗议活动，不过Soho从未跟这类事情有染。
3 h7 O+ j. b$ w Soho以前一直避免参与敏感项目。但到去年，它决定参与北京前门地区的胡同改造。在拥有1,700万人口的北京，前门地区是留存下来的最后一批老居住区之一。Soho的计划是对其进行改造，在这里建商业步行街，店铺模仿上世纪二十年代老北京的样子。
) [* g; x9 u1 J- z 但这个项目很快遇到了麻烦。虽然当地政府支持这个项目，但它不符合北京的历史文化保护计划，根据这项计划，前门地区属于保护范围。来自非政府组织的维权人士听说该项目后发起了抗议活动。其中一个名为中国传统基金会(China Heritage Foundation)的团体针对Soho的计划，在互联网上贴出了一份长达8页的抗议书，批评它将毁掉一片宝贵的历史街区。 5 Q l, M7 A' j" s
Soho是通过董事长潘石屹拥有的一个公司间接参与这个项目的。他在前门所在地政府拥有的一家公司有投资。根据Soho的招股说明书，潘石屹计划将其在这家公司的股份出售给Soho。
3 j1 l3 g8 w& x a 但接下来发生的事引发了争议。根据保护人士(其中有些人在地方政府工作)透露，股权转让已被北京市政府永久禁止。北京市政府正在调查该项目是否违反了有关历史文化保护方面的条例。曾撰写过有关北京老城保护方面书籍的王军(音)说，市政府很生气，已禁止在那里有任何其他动作。
: y' V7 K ]$ F7 n6 k5 z$ Y 北京市和前门所在地政府官员拒绝就此发表评论。
$ {; v' R6 }, _' e! b 不过，Soho的说法有所不同。担任Soho首席执行长的张欣在接受采访时说，历史文化保护本身不是问题。她说，问题主要跟政府去年在房地产市场过热时期出台的一项调控政策措施有关。这项措施使得境外上市房地产企业在中国投资房地产行业的难度加大。如果取消这项政策，Soho就能得到那块资产。 6 V, I) G( I4 l7 D }
Soho目前在这个项目上并未赔钱，因为它还没有为这部分资产付帐。分析师说，总体来看，该公司财务状况稳定，手头有14亿美元现金。最近它回购了部分股票，对稳定股价起到一定作用。
* p7 F- K: ?9 Q8 T& M; F 但该项目还没有纳入Soho的帐面上，给其前景留下了隐患。Soho称，到2009年年底，它将再增加1,350万平方英尺的开发面积。如果算上前门项目，这个数字将增加30%。香港一家经纪公司今年初估计，前门项目将使Soho的净资产值增加50%。 . p' G2 Y- Q# x0 e6 w9 M0 E
更糟的是，此事可能会有损于潘石屹和张欣在西方的形像。他们两人因他们的建筑设计而赢得赞誉和关注，但现在，他们却卷入了一个毁掉老街区、代之以复制品的项目。 ; }3 I2 s! a2 h/ c7 N* i
张欣说，有许多人，包括我本人，对于什么叫保护有截然不同的看法。“前门令人头疼。”
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