[原创]大面积私房如何算补偿？

危改大吉

一个被拆迁户朋友来信询问：你好朋友，请指教一下大面积的房子拆迁怎么样争取得到最大的利益呢？

这里先解释一下什么叫“大面积的房子”，其实，就是面积很大的私产房屋。这位朋友，说实话，对于你的提问并没有一个标准的答案。原因是：1、同拆迁办谈补偿，是一个斗智斗勇、讲求策略技巧的过程，通过这个过程争取利益最大化；2、拆迁补偿没有统一价格或标准，拆迁办找被拆迁户谈补偿不是同拆迁地区所有的被拆迁户进行集体谈判，通常的做法是私下谈，一样的条件，可能出现两种不同的补偿，拆迁补偿不是到农贸市场买萝卜、西红柿，有一个市场价。因此，我只能提出几种方案仅供参考和选择。

一、亏本方案。就是按照拆迁办给的补偿不等不耗、不讨价还价，拿钱就搬家的，这种做法肯定亏本。

二、保本方案。两种计算方法：

1、如果大面积的房子都是自己家人住，那就按照所有户籍人口在同地理位置置换成楼房所需要的面积要补偿价格。例如，有一户有私产房100平方米，户籍人口11人，其中包括：第一代父母，第二代已经成家的三兄弟夫妇，第三代未成年三个孙子女。如果按在同地理位置置业楼房居住需要计算：第一代父母需要50平方米建筑面积，第二代三兄弟夫妇加第三代未成年三个孙子女需要：65平方米建筑面积×3户＝195平方米建筑面积，全部合计245平方米建筑面积。如果按照同地理位置楼市价每平方米（建筑面积）1.6万元计算，共需补偿款392万元（不包括其他购房费用）。换句话说，私产房100平方米，户籍人口11人，拆迁补偿相当于每平方米4万元。

2、如果大面积的房子现状是由自住和出租两部分组成，保本方案就是自住补偿和出租收益部分分开算。还是举例说明，有一户有私产房8间（共100平方米），户籍人口3人（夫妻带一个未成年子女），自住3间，其余房屋出租。每间月出租价格800元， 5间每月出租收入4000元。自住部分补偿按安置标准计算，需要两室一厅楼房一套65平方米（建筑面积），如果同地理位置楼市售价每平方米（建筑面积）1.6万元，65平方米（建筑面积）共需补偿款104万元（不包括其他购房费用）。出租部分补偿按照不影响收益计算，如果同地理位置两居室月租2000元，4000元（5间每月出租收入）÷2000元＝2（同地理位置两居室数）。因此，按照这种情况，共需补偿312万元（购买3套两居室的价格），相当于每平方米3.12万元属于保本。

三、市场价方案。这种方案很简单，就是选择一个拆迁搬走的时段（比如被拆迁户已经搬走了三分之二的时候），看本地区拆迁补偿的均价要求补偿。

四、“暴利”方案。常说，拆迁，拆迁，一步登天，在拆迁中要获得“暴利”，唯一的办法就是当钉子户了。但是有两点要记住：

1、拆迁，开发商处于强势，总是他们算计你，不会倒过来。当钉子户可以，首先要理由充分，要有站得住脚的理由，这样才能得到其他方面力量的支持，包括其他钉子户的配合、政府的理解、法院的支持、社会的同情、舆论的关注等，无理取闹的无赖招儿尽量少用，否则会让你的对手找到借口，后果就是“就地正法”。

2、钉子户是一个人同众多利益集团之间的战争，所以要有勇有谋，策略、谋划和方式方法要恰到好处，用大白话说就是，你要有脑子。关于这一点，在我其他文章中都有详细说明，这里就不赘述了。