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江横店中国圆明新园建设工程 浙江横店中国圆明新园建设工程 可行性研究报告
一、项目概况 横店圆明新园规划总占地6165亩，计划总投资200亿元人民币。其中，建设资金70亿元，文物回收、复制资金130亿元。该工程依据中央档案馆、国家档案局及国家图书馆等单位和诸多专家提供的有关图纸、资料，按照1：1比例，真材实料，精美重建，让鼎盛时期的圆明园景象再现于世人面前。 根据已经落实的项目用地、规划、设计等情况，本项目拟将整个工程分为：正大光明、福海、鸿慈永祜、西洋楼花园、淳化轩、别有洞天、天地一家春等七个区块共162个景观。建设进度按照资金落实情况，统筹规划，分期实施。规划设想整个建设期为五年，分三阶段完成。 本建设工程发起单位为横店三农促进会。 横店三农促进会（简称促进会），是一家经国家民政部门登记注册，以大力发展文化产业，兴办公益事业，促进三农问题解决，全面实现老百姓小康的社会团体，其前身是横店社团经济企业联合会，横店集团创始人徐文荣先生是名誉会长。几年来，促进会利用当地荒山荒坡荒地等瘠地资源大力发展文化产业，推动社会经济可持续发展，取得了骄人的业绩。自2001年以来，新建成大型文化旅游景区9个（不包括影视城10个景区），占地2万余亩。促进会账面资产60亿元，潜在资产100亿元，总资产160亿元。 横店圆明新园建设资金70亿元，需通过国内外发动招商投资解决。资金筹集的组织和准备工作已基本就绪。 文物回收、复制所需的130亿元资金，将通过基金会募捐解决，不列入70亿元的投资股份之内。 二、项目建设方案 项目建设目标 本项目的建设目标是：1:1比例、真材实料、精美重建鼎盛时期的北京圆明园，再现当年的艺术辉煌，重现人类建筑艺术与自然和谐统一的惊艳景观。 景区总体布局 根据项目用地、设计、建设、管理需要，本项目拟将整个工程分为正大光明、福海、鸿慈永祜、西洋楼花园、淳化轩、别有洞天、天地一家春等七个区块。项目建设按照资金落实情况，统筹规划，分期实施。 1、正大光明区块 正大光明区块的主要包括：圆明园大宫门、东西朝房、金水桥、正大光明、寿山、勤政亲贤、洞天深处、长春仙馆、藻园、御膳房、十三所、如意桥、出入贤良门、前垂天贶、后天不老、福园门、南船坞、吉祥所等18个景观。 2、福海区块 福海区块的建设内容主要划分为两部分，第一部分位于前湖以北的九洲景区：九洲是环绕后湖布置的九个岛屿，象征“禹贡九州”。每个岛上都有一处景观，以九洲清晏殿为中心，周围有茹古涵今、坦坦荡荡、杏花春馆、上下天光、慈云普护、碧桐书院、天然图画、镂月开云，以及山高水长、万方安和。这一景区是圆明新园的核心区域。第二部分是位于九洲景区东北面的福海景区。福海是一幅广阔的水面，宽600多米。它是圆明新园的水上活动中心，湖中有蓬岛瑶台，四周岸边是苏堤春晓、曲院风荷、澡身浴德、夹镜鸣琴等景观。福海区块共有33个景观。 3、鸿慈永祜区块 鸿慈永祜区块的景点分布有两部分，第一部分是九洲西北面的一组小型园林建筑，主要有鸿慈永祜、日天琳宇、濂溪乐处、汇芳书院、文源阁（藏书楼，仿宁波天一阁）、武陵春色、水木明瑟、澹泊宁静、映水兰香、舍卫城(佛寺，放置进奉的佛像)、同乐园(戏台)等。第二部分是福海四周岸边的坐石临流、西峰秀色、廓然大公、平湖秋月、三潭印月、方壶胜境、涵虚朗鉴等32个景观。 4、西洋楼花园区块 西洋楼花园的建设内容包括：北远山村、鱼跃鸢飞、多稼如云、若帆之阁、清旷楼、关帝庙、天宇空明、线法桥、谐奇趣、蓄水楼、花园广场、养雀笼、万花阵、方外观、五柱亭、海宴堂、远瀛观、大水法、线法山、方河、银清坪、泽兰堂、转香帆、欧式花园等24个景观。 5、淳化轩区块 淳化轩的主要建设内容包括：思永斋、茜园、澹怀堂、淳化馆、海岳开襟、法慧寺、宝相寺、狮子林、玉玲珑馆、映清斋、寻云楼、鉴园、如园、长春桥、接秀山房、澄练楼等17个景观。 6、别有洞天区块 别有洞天区块建设内容包括别有洞天、凤麟洲、涵秋馆、浩然亭、展诗应律、春泽斋、生冬室、松风梦月、含心处、四宜书屋、严庄法界、天心水面、云琦馆、清夏堂、西山入画、观鱼跃、卧云轩、山容水态、含晖楼、招凉榭、凌虚亭、绿满轩、武陵佳境、畅和堂、河神庙、烟雨楼、得全楼、花神庙等28个景观。 7、天地一家春区块 天地一家春的建设内容包括：天地一家春、敷春堂、迎晖殿、澄心堂、正觉寺、湛清轩、鉴碧亭、点景房、招凉榭、心境轩10个景观。 本项目七大区块具体指标详见下表： 圆明新园项目7大区块各项指标 区块名称 | 总占地 面积(亩) | 其 中 | 建筑面积 (m2) | 水体水景 (亩) | 建筑用地 (亩) | 园林绿化 (亩) | 道路地 (亩) | 正大光明 | 836 | 220 | 250 | 300 | 66 | 36227 | 福海 | 1040 | 460 | 210 | 330 | 40 | 29120 | 鸿慈永祜 | 876 | 310 | 220 | 300 | 46 | 29200 | 西洋楼花园 | 1035 | 310 | 290 | 365 | 70 | 55200 | 淳化轩 | 824 | 290 | 230 | 264 | 40 | 27466 | 别有洞天 | 1002 | 350 | 280 | 320 | 52 | 33400 | 天地一家春 | 552 | 165 | 155 | 190 | 42 | 29440 | 合计 | 6165 | 2105 | 1635 | 2069 | 356 | 240053 |
三、项目运作方案 横店影视城景区旅游发展现状 横店影视城景区自2001年成为全国首批AAAA级景区以来，发展极为迅速。 2006年实现年接待游客465万人次的骄人业绩，接待人次仅次于杭州市免费开放的西湖景区，列浙江省景区接待量第二；年接待游客平均增长率5年来均居全省第一。详见下表： 横店影视城景区2002-2006年接待游客人次及增长率 年份 | 2002年 | 2003年 | 2004年 | 2005年 | 2006年 | 游客人次 (万人) | 128 | 158 | 260 | 330 | 465 | 增长率 (%) | 28.6 | 23.4 | 64.6 | 26.9 | 40.9 |
2007年横店各景区旅游接待量进一步增长，中、长途游客大幅增加，海外团队增长率超过100%。横店各景区的国际知名度日益扩大，游客数量和集聚能力不断提升，旅游人数还有大幅提升空间。 项目游客量估测 本项目是横店新景区中投资最大、文化底蕴最深厚、得到各方支持最多、集聚专家学者队伍最雄厚的特大型投资项目。项目建成后，依其文化性、历史性、休闲性和互动性等绝对优势，必将成为横店的核心旅游区，是推动横店旅游业突飞猛进的新支点。 从横店现有旅游景区的游客量分析，横店的游客量逐年稳步增长。预计到2012年，横店景区年接待游客可达到1600万人次。以圆明园在国人乃至国际游客心目中的影响力、吸引力，横店现有的旅游老主顾，都是横店圆明新园的潜在客户；横店圆明新园的建成开业，又将促进横店旅游业的进一步发展，横店的新、老景区将实现共存、互补、双赢的良好局面。圆明新园开业后的游客接待量预测数见下表（建设期为5年，游客预测从第6年始）： 年份 | 计算期第6年 | 第7年 | 第8年 | 第9年 | 第10年 | 第11年 | 第12年 | 游客 (万人次) | 200 | 350 | 450 | 600 | 900 | 1100 | 1400 |
开业后7年时间，游客总数预计可达5000万人次，以平均200元/人次的门票计算，门票总收入可达100亿元人民币。这还不包括景区内及景区周边的其他项目经营收入。 建设周期 本项目分前期准备、规划设计、工程施工、开业前准备等四个阶段，计划项目建设周期为五年。其中前期准备工作为一年；2008年开始进入项目实施阶段，对完成设计及招标的项目区块进行建设；计划在2010年12月前完成3～4个区块景观建设，并于2011年将已完成的部分景点对外开放； 2012年底完成全部建设工程，2013年所有景点正式对外开放。 为确保本项目工程设计和施工质量达到标准，要求施工单位具有相应的资质、技术力量和装备。考虑到本项目的特殊性，已在核心技术上采用定向议标方式，在石材和核心建筑件方面采用分段招标方式进行，通过不断比选后再行选择。同时委托监理公司对工程质量、投资、进度控制进行监理。 组织架构 本项目目前由浙江横店文化产业股份有限公司、浙江横店中国圆明新园有限公司组织实施。圆明新园有限公司将视股权资金募集情况发起设立为股份有限公司，并最终完成上市成为上市公司。 四、项目融资方案 投资估算 本项目的投资估算范围为：土地征用(拍卖)费、土建工程、项目配套设备、设计费、不可预见费用等。 (1) 土建费用 本项目土建费用主要为中式建筑、西洋楼建筑、各式景观桥梁建造、园林、水面、湖、岸、停车场、道路、围墙等建设。经估算，项目土建费用为160576万元。 (2) 主要设备费用 本项目主要设备包括水循环设备、供水供电设施、空调、音响、灯光，以及弱电、消防等公用配套设施，经估算，主要设备费用为30300万元。 (3)土地征用费 项目所征土地为政府公开出让的土地，项目总用地6165亩。土地征用费依政府公开出让土地价格，询价后估算70万元/亩，另加项目拆迁费用约为15000万元，总计土地征用费为446550万元 (包括土地出让金及附加费用)。 (4)其它费用估算 本项目其它费用估算按相关规定执行，并考虑基本预备费和涨价预备费等。 (5)项目投资 经估算，该项目固定资产投资总额为700000万元。 资金筹措方案 本项目所需的建设投资为700000万元。现已筹集资金167000万元：其中发起单位资本金150000万元，尚缺的533000万元拟通过吸引国内外业主或自然人投资参股解决。投资只限人民币入股。 资金使用计划
1 A9 Q+ p3 V U2 I4 T, { 资金使用按照项目工程建设进度要求，分阶段投入。本项目建设期为五年。第一年投入启动资金100000万元，第二年投入100000万元，第三、第四年每年投入200000万元，第五年投入100000万元。 五、项目盈利能力分析 年收入分析 收入主要由门票收入和其他经营收入组成。经估算，正常年(经营期第7年)景区年门票总收入为280000万元。 总成本估算 项目总成本主要由物料消耗费用、工资及福利、燃料及动力费用、折旧摊销、其它费用和修理费、营业税金及附加等组成。经估算，本项目正常年总成本费用估算为68641万元，其中：可变成本为25800万元，固定成本为42841万元，年经营成本47315万元。 利润 项目正常年利润总额为195819万元。所得税按利润总额的25%计取，正常年税后利润为146864万元。 根据损益表及总投资估算数据测算出以下财务指标： 投资利润率 =正常经营期内利润总额/总资金×100%=27.97％ 投资利税率 =正常经营期内利税总额/总资金×100%=30.19％ 销售利润率 =正常经营期内利润总额/销售收入×100%=69.94％ 销售利税率 =正常经营期内利税总额/销售收入×100%=75.49％ 本项目以项目投资作为基础进行盈利能力分析。根据项目投资财务现金流量表，测算如下指标： 所得税后 所得税前 财务内部收益率 9.10% 11.27% 投资回收期（含建设期） 12.57年 11.74年 财务净现值 54195万元 172702万元 盈亏平衡分析 本项目以经营能力利用率表示的盈亏平衡点(BEP)为： 年固定总成本 BEP = ×100％ 年销售收入-年可变总成本-年销售税金及附加 = 18.00％ 计算结果表明，该项目的实际运营只需达到设计经营能力的18.00%，即可保本，因此，项目抗风险能力较强。 本项目财务评价指标显示，该项目的实施将产生较好的经济效益，并具有较强的抗风险能力；同时，在项目全部计算期内经济运行和财务状况良好，市场潜力较大，对当地经济发展将起到相应的促进作用。 六、项目投资风险分析 本项目建设和经营风险因素主要有：技术风险、市场风险、管理风险和政策风险。技术风险表现为建筑质量的好坏和园林艺术的完好性和艺术表现能力；市场风险表现为组织和营销模式；管理风险表现为经营管理工作的好坏；政策风险表现为宏观经济和政策环境。 本项目位于经济发达的长三角区域，加之宏观经济良好，国家政策趋于宽松，政策风险很小；企业有一批知名专家顾问，当地是建筑之乡，技术风险可以控制；横店已有多年旅游业从业经验，营销模式独特而成功，管理经验丰富，市场风险和管理风险小。 本项目资本风险极小。由于项目资产主要为土地，其增值效应明显，项目资产安全性有保证。企业在运行后将努力寻求上市，上市后其资产的流动性将得到保证。因此其资本流动性风险也可排除。 编制单位：浙江省发展规划研究院 二00七年十月 另外还有<横店圆明新园可行性研究报告>详细的没公布,以上只是简写本. 瑶台胜景 模拟圆明园的实景的“瑶台胜境”，占地面积80余亩（5.33公顷），作为圆明新园建设的实验基地，在国内一流古建筑专家的支持下，已在横店华夏文化园内以1:1比例，真材实料,精致仿建。包括方壶胜境、花港观鱼、澡身浴德、上下天光、夹镜鸣琴、三潭印月、二仙洞、万方安和、蓬岛瑶台、宫市买卖街等圆明十景。预计将在2008年8月份完成，以供专家和百姓品评。横店建设圆明新园总指挥部将以高超的工艺，精良地制作。来向全国和世界人民证明横店重建圆明新园的决心和实力。 有兴趣的朋友可以上横店的官网看看,里面有3D效果图和横店作的虚拟现实内容是西洋楼全景和上下天光. http://www.hdymxy.com/ | 
发表于 2008-1-25 17:49:00
