谁在消费北京四合院 % r- l8 O2 ^6 `0 w. o4 L
北京成格局的四合院大约有4000套,其中属于私产、能够自由交易的仅为3%左右。价钱上,已由10年前以房屋占地面积计算5000元/平方米,发展到如今以整座院子计算10万元/平方米 1 z9 J: I8 h# q9 U$ r# H
《瞭望东方周刊》记者 陈冉 北京报道 / A" n8 y+ E. M( D) l
眼下正是房屋中介买卖四合院最为繁忙的时候。 7 G5 c/ K1 T0 F
“每年春天都是如此。今年虽然有金融危机的影响,但客户数量却丝毫不逊于去年,平均每座院子都有20到25个买家在考察。”顺益兴四合院评估部经理曲克昕说。 % p9 o) ~& ?; g/ R0 ~6 Y) A
3月30日接到电话后,曲克昕于次日又上门考察了一处房源。“这是一处位于旧鼓楼大街的四合院,面积有100多平方米,还可以停车,比较适合老人居住。缺点是周边都是楼房,私密性较差,最可惜的是正房不在北边,而在南边,门窗都向北开,采光不好。”
& a: Y& s0 X. t9 \7 H. M: Z2 d1 E1 r即便如此,这座院子也可以卖到2.8万~3万元/平方米,比之崇文、宣武两区最规整的院落也毫不逊色。“北京历来有‘东富西贵’的传统,南城所建的四合院自然也难与之相提并论。”顺益兴四合院总经理张帆说。
' w3 V+ F! g7 ~2 T! X9 A0 t7 A5 I“北京的四合院已由10年前的以房屋占地面积计算5000元/平方米,发展到如今的以整座院子计算10万元/平方米,尤其是政府出台旧城保护文件的最近几年,升值速度进一步加快。”万德成四合院总经理井蕴娇说。 ( L: g, a# D$ X% v" H2 p0 `; m
那么,北京的四合院到底好在何处呢? 1 k+ E6 R1 Q, a. _$ u
探访“冰窖王”府
' `1 ]0 i% u. ~" s说起北京比较有特色的四合院,恐怕绕不过位于恭俭胡同四巷的二号院。
8 _. H; S3 y! e+ D X从景山后街进来,左侧高高的明代砖墙与右侧的民居形成了一个非常狭窄的过道,走一辆人力旅游车后就没有了多少空隙,但传说中的“冰窖王”府就藏在这样一个地方,与北海一墙之隔的它已经成了一个旅游景点,每天都有各地游客慕名前来。
" I- a9 O$ K& j+ b" e# N跨进朝西开的大门,迎面是一个高约2米的灰色影壁墙,正中位置刻着“五福捧寿”图案,其左前方是一个中式特色的凉亭,再往前则是厨房。“这就是左厨右卫的规制,与厨房相邻的是东厢房,是王家长子的住所,对面西厢房是次子的住所,隔壁便是卫生间。”曲克昕向本刊记者介绍说。 * i( `; @' w4 m( o3 U2 e
除了两侧厢房、厨卫、凉亭的雕梁画栋外,院内的陈设也独具匠心。“与竹子相映的是梅花,寓意青梅竹马;夏天时候则会放置大盆的荷花、莲蓬,寓意一生清廉。”
2 `& g: H1 u; i2 e$ M最引人注目的当数五层台阶之上的正房,大红圆柱擎起的青砖灰瓦与房后的高大杨树相映成趣,一派繁茂昌盛景象。“正房净高6米多,如果加上地槽,则有七八米高。”
$ Y! v- K# z, ]6 o第五层台阶的正中央是一块几米长的条石。“这个石头必须是整块的,也必须放在这里,寓意一字乾坤。”台阶正上方是一部分裸露在外的头梁、二梁,与四周墨线大点金旋子彩绘不同的是,这里的图案已经模糊不清,个别地方甚至已经斑驳。“这是最能说明这座四合院身份的东西,这上面绘制的是清朝中期之前才有的四爪龙,而且其旋子双龙和玺彩绘是皇家专用,非一般居民可以使用。”曲克昕说。 3 W* |/ j' p+ S" U
原来,这座四合院从前的主人是专为皇宫供冰的“冰窖王”王德山。慈禧太后时期,王德山每年都要从护城河取三四次冰储备起来,以供慈禧享用荔枝等需要保鲜的食物时使用,王德山本人也因此受到了清廷的关照。“细心的游客会发现这座四合院没有倒座,那是因为倒座的位置被冰库占据了。”曲克昕指了指正南方墙外一座低矮的房屋说。 & [7 {' y. X' r9 Q) K
进入到进深5米多的正房,迎面是一套古朴的中式桌椅、屏风,房顶则是高约两米的制式宫灯。“这些宫灯以及东西厢房、院内的宫灯都是专门定做的,仅这些投入就有100多万元。”
% I& D" u( k! X" @& e" a为将这座占地600多平方米的四合院收入囊中,顺益兴四合院总经理张帆颇费周折。“院子里原来住着十多户人家,一家家做工作才能完成搬迁;然后按照专家的建议购买了真材实料,前后又投入了600万元才还原出它的面目。” ! Z1 i( S D+ n" d( ^0 k
好的四合院自然有好的价钱,“冰窖王”府已经有买家表示了浓厚兴趣,初步出价为8000万元。 3 @, b$ u7 O* w! q
谁是买家 * r4 X7 u' P2 R8 b3 P9 s5 R$ h& j5 n
“我们的客户有一套7000多平方米的宅子,是乾隆皇帝为他母亲孝圣皇太后60寿辰而造、专门用于祈福的场所,所以没有什么制式。这座院子曾经发生过火灾,上世纪80年代末重建。标价4亿元。”井蕴娇告诉本刊记者。 8 J8 U; h2 e6 p7 {
于树仁没有那么大财力购买这样的四合院,但也没有像一般的买家那样讳莫如深。
- v6 t& p9 W3 V' i& @“我是从小就生活在四合院里的老北京,对四合院一直有一种难以割舍的情结。”于是,从1992年起,于树仁便开始了长达12年的购买眼下居住的四合院的历程。 ; Z: x2 W3 y- l0 a
“我最早购买的是这个胡同61号院的倒座和后厦(指正房的后半身),当初只花了5万元,然后便住了进来。在之后的10年间,我一直在与正房房主沟通,希望他能将房子卖给我,了却我凑成一个完整院落的心愿。”
% D$ m. [7 a8 n' z9 h; v但在绝大部分时间里,于树仁都是失落而归,因为房主老两口始终没有卖房的意思。老太太去世后,老头在家人的劝说下才同意将房子卖出。“如果我没有住过来,根本没有买到这座院子的可能,毕竟10年相处也会生出一些感情,会促成事情的解决。”
6 h4 }: k0 r4 I1 R于树仁2002年拿到61号院时,事情刚刚完成了一半,因为完整的四合院在解放前就已经解体为61号院和59号院。当时,59号院主人是一位蒙古王爷,61号院主人是国民政府一位财政次长的亲戚。如果再往前追溯,整座院落的主人是清末大太监“小德张”。 , g" m* o, M5 P" g6 q* c% j4 F
幸运的是,与59号院后来住户协调的事情由政府出面完成了。“政府出面把‘文革’期间占据的房屋归还原主人,直接把3户居民清理了出去,而此时的蒙古王爷后人已经在内蒙古安家立业,决定转卖此处房产,于是我就有了凑成整座四合院的机会,只是这时的代价已经高了许多。” # S1 I& I7 k) v0 n" `+ H
“除了本来就生活在四合院里的消费者,还有两类人是四合院的消费主力,一个是海归。他们在国外发现当地人对历史的东西格外珍视,就觉得北京的四合院也应该很有价值。二是有投资偏好的人。四合院说起来是一个大型古董,这类消费者从地产角度、从古董投资角度会发现它的价值。”井蕴娇说。
; j/ Z ]8 {* ?9 X: X: I7 R政府职能有待理顺 : d; y& q$ K* l% a t. @
3月1日起,北京市鼓励单位和个人购买旧城历史文化街区房屋或院落的《北京旧城历史文化街区房屋保护和修缮工作的若干规定》正式实施,不仅进一步带热了市场,也让许多热爱四合院文化的人士看到了保护和传承的希望。
: g3 \, A& g5 K/ Z这项已经试行几年的新规,并没有赢得于树仁的高度评价。
7 T8 ?( G; s* R, }. F6 [9 S“我2003年底拿到院子,2004年初开始报批,直到当年七八月份才拿到批文。规划部门批准了,文物部门却不同意,就只能从头再来,每个环节还要再走一遍,他们都会在规定时间内给予答复,但政府部门之间的关系需要进一步协调,否则消费者只能一次次跑冤枉路。”于树仁说。
0 p& a; w: ?- f/ ^) b* }& J: i8 b对此,北京市文物局文物保护处处长王玉伟坦言,政府部门的工作确实有待改善。“确实不应该让老百姓跑东跑西,比较好的方法是规划部门先征求文物、建委的意见,然后再审批,直接给老百姓一个最终意见。我们正在努力改变这种状况,文物与规划部门已经有两级办公会,与建委也建立了协调机制,这比以往的各自为政改善了许多。”
+ j2 x: R8 D7 Y作为中介机构,万德成四合院总经理井蕴娇也有自己的感触:“根据我们掌握的信息,老城区有616条胡同,以每个胡同150个院落计算,有上万套四合院,其中大约1/3具备上市交易条件,也就是两千多套。但这些数据都不是官方的,我曾经在多个政府部门尝试有偿获得相关数据,但都未能如愿。” / v. C% k8 P" t7 n' V+ }6 ?, ]
“事实上北京市规划委、测绘设计院等部门2005年就有一份详细的报告,即《北京旧城胡同现状与历史变迁调查》,里面有详细的数据,只是它没有面向社会发行,所以只在业内比较知晓。”北京市文物局古建筑研究所所长侯兆年告诉《瞭望东方周刊》。
& L R9 n( X6 Q0 k( N, K根据侯兆年掌握的数据,北京市成格局的四合院大约有4000套,其中属于私产、能够自由交易的仅为3%左右,这也是四合院价格日益攀升的因素之一。- |