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搜狐房产 house.sohu.com 2007年06月25日16:51 中国房地产报0 ]* x" h4 ~( I. I$ u4 L$ W
景山西街某宅的朱先生（化名）购置第二座四合院的计划搁浅了。原来今年3月，一纸整治“城中村”的决定，将他的第一座四合院划入了拆迁范围。这同时意味着，历史悠久的景山西街胡同以及其中的众多四合院可能被夷平，成为一片规划绿地。 作为一名华裔，朱先生一直对四合院情有独钟。令他困惑的是，自己整洁雅致的院子，怎么就成为“危房改造”工程的对象？何况此处紧靠景山公园西墙，“这么多年来，这里一直是政府规划的重点保护区。”朱先生的四合院面积逾400平方米，购于2000年。当时市场价为400多万元，随后他又追加100多万元进行改造，恢复了院子古老端庄的原貌，安安静静地住在里面。 推土机下的“古董”与其他区域的四合院投资者相比，朱先生目前的境遇似乎不算太坏。 北池子，香港一位太平绅士刚刚经过修缮的院子，在画上20多个触目惊心的“拆”字后被夷为平地。 南昌街，一名香港建筑师购置了一座破旧的院子，在经过自己重新设计并在此居住了几年后，院墙上就被贴上了拆迁告示。 文昌胡同，2005年新增的保护区。一个华侨放心地购置了这里的7号院，现在整条胡同已是一片残垣断壁。 察院胡同已被拆了一半，紧临它的佟麟阁路一处台湾籍商人的宅院，正与拆迁队伍僵持不下。由于地基受到拆迁中的人为破坏，院子主梁已经变形，岌岌可危。 以上是近期发生于旧城保护区内的一些事实。四合院投资者们惊呼：保护区名不符实！ 采访过程中，一封四合院投资者给王岐山市长的联名信引起了记者的注意。这封信来自7名拥有四合院的外籍人士，信中写道：“北京市政府出台了一个新的政策，允许和鼓励外籍人士在老城已定的历史文化保护区里购买四合院。”现在他们急切想知道的是，自己重金所购的四合院能否不被日益弥漫的拆迁潮殃及。 这里提到的“新政策”，指的正是2004年出台的《关于鼓励单位和个人购买北京市旧城历史文化保护区四合院等房屋的试行规定》。此前，由于政府对四合院交易的态度并不明朗，出于对政策风险的考虑，市场并不活跃。而在这个政策鼓励下，一些外籍人士和海外华侨纷纷购置了四合院或长期租赁并投入大量资金进行修缮。随后2005年经过国务院审批的《北京城市总体规划（2004年至2020年）》中提出，对北京实行“旧城整体保护”，作为对先前政策的进一步巩固。 然而不久后，投资者们却发现，就在北京市国土资源局网站上，一些包括保护区在内的老城区土地已被卖给房地产开发公司，而居住其上的房主们甚至浑然不知。拆迁队伍行动力惊人，往往不等房主通知政府相关部门关注，院子已是七零八落。 开发蠢动, q$ C/ G, y) a0 E* I' e
一位不愿透露姓名的四合院中介人士表示，他们也同样承担着风险。他向记者讲述了这么一件事：一位投资者购置了平安大道南侧北河胡同的一处四合院，但很快就遭到强拆。几百万元的资产，短短几天内灰飞烟灭。投资者对中介的信用产生了质疑，“你不是强调这儿是保护区吗？”对于这种无奈，有业内人士这样描述：如果你去质疑相关部门，他会搬出《土地管理法》第五十八条，“为公共利益需要使用土地的”或“为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的”，即可收回国有土地使用权。不容投资者们辩清保护区内拆迁是否违法，已有很多四合院被“先斩后奏”。 一位四合院中介人士指出，“这纯粹是冲着地皮来的”。二环以内的旧城向来是商家梦寐以求的黄金地段。也有开发商试图以所谓补偿金息事宁人。据历史学者孙德仲透露，所谓补偿金的支付是按照开发商自己的评估价，一般为每平方米8000元，“这与市场价相差太远了”。对于被强拆了心爱院子的房主而言，这样的“马后炮”实为荒唐。 上文提到的佟麟阁路位于民族宫对面，它西侧的胡同早已于去年灰飞烟灭。“埋葬”它们的，是一座尚在纸面的高档写字楼，目前该项目正处于打地基阶段。 火中取栗？7 R0 b' z0 w; s8 p# H
高风险高回报往往形影相随。对商业价值的追逐导致了大规模四合院的毁灭，市场供应不断下降，而需求却随着人们对四合院的重视日益加大。这种供给与需求的反向发展，导致了四合院的价值水涨船高。 与其他的房地产投资品相比，四合院的确拥有更诱人的投资前景和获利空间。“与投资高档公寓、写字楼不同，这里没有高昂的物业管理费。”顺益兴房地产经纪有限公司四合院专营店总经理张帆表示，与其他物业只是拥有四堵墙不同，四合院意味着你在二环以内拥有一块地皮，并附带一个天然的院落环境，而最重要的是它的不可再生性，“价值只会不断提升”。 目前北京四合院市场年成交量约在70至100套之间。据张帆介绍，即使最普通的四合院，市场价也在每平方米1.5万元，而一般院子的面积都在100平方米以上，因此成交价最起码在两三百万元左右。至于后海的一些四合院，保存完整，修缮精致，可以达到每平方米4万元以上。 张帆的客户大多比较幸运。据她介绍，目前经手的交易中还未出现被强拆的情况。但更多的投资者对此还是抱着谨慎的态度。是否继续投资四合院？面对这个问题，朱先生表示暂时不会考虑，“不知道所谓的保护区哪天又会出现在开发商的施工图上。”“解决好历史遗留的产权问题，停止北京旧城内的拆迁，四合院则是最好的房产投资。”为四合院保护奔走多年的法籍华人华新民这样表述。 | 
发表于 2007-6-27 17:05:00
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发表于 2007-6-27 17:53:00
