房产大亨任志强的文章-ZT-茶余饭后-服务器里的北京 - 老北京网

爱屋及乌 发表于 2006-4-29 15:01:00

房产大亨任志强的文章--ZT

房产大亨任志强的文章约三十年前，中国引进了一部电影大片《废品的报复》，曾让人大笑不已。当每个人都认为自己生产的废品是卖给别人而不是卖给自己时，自己得到的也是废品，同样会被自己之矛伤自己之盾。如果有人认为根据当前的经济状况急于出台一个有缺陷的政策能暂时的医治眼前的病态时；认为一个不太好的政策总比没有政策出台更有利时，就如同生产了一个带有残缺的废品，虽能对付一时，但最终自己也不得不接受这种“废品的报复”的现实。尤其是当一个政府中的两个部门追求不同的利益目标时，这种带有残缺的政策就冲突的更加明显，并会此起彼伏的抛起更多的高潮。一、耕地减少谁之过面对房地产的投资过热，政府出台了最严格的土地管理制度。一、保障农用耕地的面积；二、限制房地产开发的用地。似乎是因房地产开发占用了过多的土地而使中国的耕地面积大量减少。全社会都将征用土地中产生的农民失地问题、拆迁补偿矛盾，甚至造成城乡收入差别和贫富二级分化的原因都归结于房地产开发，并将土地大量的占用归罪于盖了太多的别墅、占用了太多的土地。甚至将耕地减少的过错推给了城市化率的过速提高，总之将一盆脏水不分青红皂白的倒在了房地产开发商的头上。2004年全国的城镇建成区仅为3.18万平方公里，约为全国土地面积的0.3％，但却容纳了约6.5亿的全国人口（城市人口5.4亿，进城务工人员1.1亿）。2005年全国新增建设用地43.2万公顷，但新增城建建设用地仅为9.82万公顷，只占全国新增建设用地的22.73％，其中房地产开发购置新增土地仅为3.82万公顷，为当年新增建设用地的8.84％（详见国土资源部公报）。如果让只占土地不到当年新增建设用地10％的房地产开发商背上耕地减少之过，看来是强加的“莫须有”的罪名了。同样让占用建设用地22.7％的城市化来背上耕地减少的罪名也是不合理的。全部城镇建设用地中，可建用地约为60％（其余为道路、绿地等），这60％的可建设用地中约70％为住宅建设用地，实际的住宅建设用地仅为5.5公顷，按当年新增城市人口1500万人计算，人均约36平方米，即使9.82万公顷全部列为居住用地也仅为人均占用65平方米，城市化实际是在节约农业用地的发展过程。北京市2005年安排土地的供应量为6500公顷，其中用于房地产开发土地供给量为930公顷，仅为全部土地供给量的14.3％，其中住宅用地880公顷（含经济适用住房295公顷），仅为当年供给量的13.5％（北京房地产交易网），房地产开发用地少之又少了。同时那些被称之为是供给结构不合理、推动房价上涨和占用土地过多的高档房用地仅占全房地产开发用地的0.2％。如果连用地0.2％的高档房都要背上许许多多的罪名，都要被各种银行贷款和税收政策所限制，中国又何时进入现代化。真要把中国的少数高收入者都赶到外去消费吗？总之耕地的减少与房地产开发无关，更与房地产住宅开发无关。二、房价暴涨谁的错经济学从来都用供求关系来解释价格的涨落。粮食丰收了，但丰收会使价格下跌，使谷贱会伤农，粮食的丰收不等于农民的收入多了，因为供求关系决定了价格。目前最时髦的词是中国的某些行业产能过剩（大约也包括房地产业）。产能过剩改变了供求关系，于是价格会下跌，于是一些过剩的产业因为产量多了反而盈利低了，国家也忙着为保证这些过剩行业的投资不要成为银行的坏账而出台各种政策来压缩投资。既然房地产业已经是投资过热，同时又被列于产能过剩，但很奇怪的是在强大的宏观调控政策的压力之下，房价不但没有下跌反而在不断的上涨。为什么经济学普遍在所有行业都有效的供求关系决定价格的经典成熟理论在房地产市场面前失效了。在成熟市场经济中爬滚了多年，亏损责任自负的境外投资者为什么会在中国政府拼命压缩的、中国人民银行多次高呼有巨大金融风险的行业中，得出了相反的结论。不但在中国政府认为是大量空置要严格限制的高档住宅中，也同时在大量的商场、办公用房中投入巨额资金。在媒体一片喊落之声中却勇往直前，大量的涌入中国市场！持币待购的中国消费者们也许都认为这些外国的傻冒们疯了，认为他们一定会在中国宏观调控的政策下亏本，但结果却是这些外国投资者获得了巨额收益（如美国购买了富力股票的基金收益早超过了2亿美元），也许他们认为持币待购的中国消费者疯了，看到伸手可得的黄金不去捡，留给这些外国投资者。重要的在于中国的房地产分为两个供给环节：一个是政府控制与垄断了的土地供给环节；一个是市场化根据供求关系调节投资的实际商品房供给环节。前者是根据政策与计划来调节的，并且是追求通过垄断和制造产品稀缺性而谋求暴利的利益驱动与支配下的资源分配过程。因此这个环节无法依市场的供求关系进行调节，并严重的制约着后者，使后者也无法按市场的供求关系进行调节。如果一个产品的生产被人为的割裂为两个环节，且原料的供给并不按市场的供求关系变化，那么经济学的基本原理就必然无法对非市场经济的因素产生作用了。国土部会说土地的供给充足，是发展商在故意的囤积大量的土地不生产，那要看开发商有多少钱能用于囤积土地，难道开发商的囤积能抗得过政府大量土地供给的冲击吗？何况政府的手中还有两年不开发就没收土地的强大的行政手段武器。也有人说开发商故意压着楼盘不卖，在造成房价上涨。如果能任由投资者按市场需求去增加供给，哪个开发商抗得住这种巨大投入的资金压力？除非是因为他们知道政府根本就不想用扩大供给来缓解需求压力？政府不是在挤压存量土地，同时严格控制土地供给吗？何愁土地的冲击与扩大供给呢？存量的土地确实不少，但需求是在以更高的速度增长，因此土地的严格控制就在让土地的价格高速增长，让人们认为开发商有了捂着土地的理由。2005年全国商品房的价格指数为107.7，但土地交易的价格指数为109.1，土地价格指数已经连续多年高于商品房的价格指数与增长了。北京市2004年住宅用地的价格比上年增长了15.1％，而2005年则增长了30％，土地综合交易增长了17.2％，远远高于房价的增长，并大大的推高了房价的增长。2005年北京爆出的天价有多宗，最突出的是华润拍中清河的土地，起价16亿多，中标价多了8.5亿元；金地拍中的马驹桥的用地，起拍价1亿多，中标价4亿多比起拍价多了230％。2006年北京号称是年初开始大量供应土地，但宗数不少，总量不大。于是又连续爆出高价，一是盈科以5.1亿元中标的工体机电院用地，让未开工的楼面价高达1.25万元/平方米，如果销售价在2万元/平方米，土地成本还占到了销售价格的62.5％。4月18日拍卖的温泉用地，首先政府为推高地价故意将本来可以连在一片统一规划的用地分期分批切开招标，结果第一块土地北辰中标价就比起拍价6.8亿元高出了4亿多元，每平方米的楼面价升到了5000元。位置远于清河的土地，远在五环之外，尚未建设的成本就高达5000元/平方米，那么未来预期中北京的房价又怎可能降下来呢？年初的房展会上说北京四环之内没有6000元/平方米以下的住房，在温泉土地中标价的推动下，大约五环之内未来也难以见到7000元/平方米以下的住房单价了。这种几家温饱几家愁的土地现状，以及土地价格的飞涨，大约已不能再说是土地供给充足了吧。这不但让华润大大的松了口气，也让周边原有的地主们笑开了脸，存量的土地也会比照此价而学步了。三、暴利落谁家2002年7月1日开始实行土地招拍挂的供给制度之后，经营性用地的价格开始上升，并在2003年的后期开始推动房价的上升。尽管国土资源部并不承担这种事实。但国有土地防止资产流失、国有土地要增值和土地价格市场性回归的名词都是发源于国土资源部。那么在这种利益驱动之下，难道我们的国土资源部门会大量的供应土地以保证充足的供给吗？正好把耕地减少的责任推给开发商，并高举严格保持耕地的大旗，用招拍挂的垄断工具谋求土地的暴利。仅用2005年中国国土资源部公报举例。2005年全国共出让土地面积16.32万公顷，出让价款5505.15亿元，超过了全国财政税收总额的1/6。其中招拍挂出让面积和出让价款分别为5.72万公顷和3920.09亿元，分别占出让总面积和总价款的35.06％和71.21％。按上述公报计算：非招拍挂方式出让的土地为每万公顷149.53亿元，而用招拍挂方式供给的土地为每万公顷685.3亿元，仅靠供给方式的变化二者相差了4.58倍。其中与城市居民居住相关的住宅建设用地大约全部是用招拍挂方式获得的。2005年全国商品房住宅销售总额为14986.05亿元，商品房销售总额为18080.30亿元。土地的出让价款收入分别为上述销售额的36.7％和30.4％，仅按招拍挂的土地出让价款计算占房价的26.15％和21.68％。假定都按非招拍挂方式的土地出让价款计算，则全国平均房价会下降20％。确实有大量的存量土地并不是用招拍挂方式高成本取得的，但就像股市上涨时没有人会计算投资购买股票时的成本，而都是按上涨后的高价计算股票的价值一样。存量的土地也会按最高的招拍挂土地价格计算房屋的销售价格。每一次土地拍卖中的高价都会推动房价的上升。 都说房地产开发商是暴利。2004年经济普查的结果是全国5.9万家开发商的开发利润为1035.2亿元。2005年的数字尚未公布，但从2005年房地产百强企业评选调查中可知，利润稳中略升，但资产收益率呈下降趋势。估计2005年全行业的开发利润1100---1200亿元。但当年的土地出让价款却高达5505.15亿元，两者相比就可知谁是房价增长中的最大收益者了。而土地的三通一平则多为房地产开发商干的，房子的生产是要花费大量的精力、智力与劳动力的。土地的超出起拍价的增值收益则只来源于垄断的招拍挂管理方式，与投资、知识和智力无关，靠制度发财。公报中的数字给了社会一个了解房价上升的原因和暴利的归属。四、谁应承担责任都说房价在飞涨，普通百姓无缘购房，一方面对房地产商的骂声不断，另一方面购房的热潮一浪高过一浪。到底该不该让发展商活着，成了经济发展中的一把双刃剑。如果没有了“黑心的”开发商，难道房子会从天上掉下来，并平均分配给所有的普通百姓吗？房价高涨时骂着娘的消费者不还是在大把大把地往开发商手里送银子吗？奇怪的事本不应在市场中出现，但都必然在非驴非马的市场中存在。一是98年的房改货币化分配并未将这种分配的货币化落实到普通的百姓身上，住房的消费性支出并未在工资中体现。尽管人均收入的增长远远高于房价的增长。但仍无法满足日益增长的消费需求。1986年没有土地出让金的房价北京约为600-800元/平方米，20年之后加上高额的土地出让金约为6000-8000元/平方米，增长了十倍，平均每年约5%，但1986年平均月工资不到80元。20年后北京平均月收入增长了25倍以上。远远超过了房价的增长速度，但80元/月工资时是实物分房，工资低但有房住，而今工资增长了但却不分房了，因此出现了差异。二是住房供给方式和供给体系发生变化之后，打破了原有的住房保障体系，但并没有相应的建立新的社会住房保障体系。无法用社会保障性住房将中低收入家庭从市场化的商品房中剥离，因此将不应进入市场化体系之中购买商品房的人群硬逼着推入了市场。自然扩大了市场需求的范围和容量。三是98年后提出的人人拥有一套带有产权的住房消费观念，使购买成为解决住房的希望，并且对二级市场的限制性条件又促成购买一手商品新房的消费环境。使本来在发达国家都必然经历的递次消费过程，在发展中经济尚处于落后状况下的中国，成为城市家庭要跨越从旧到新，从小到大的发展阶段形成一步进入首次消费必须一次到位的高级消费行为。也必然的推动了市场按超前的消费能力提供商品的行为。四是对高档消费的错误限制，错误的以为所有的家庭都在从无到有的一次性购房，不知道扩大住房面积的过程是从小到大的过程，从有到有的过程，能进入或接受高档消费的人群会在扩大住房面积时，腾出原有的小住房并在二级市场形成新的供给。比如原有100平方米的住房换成了150或200平方米的住房，新增住房量是150或200减去原有住房量的消费过程，原有的住房会在二级市场中形成递次的供给。而现有的政策则是从零住房面积一步进入高档消费的概念，为什么二手房不能成为递次消费的基础呢？五是政府放弃了解决中低收入家庭的住房责任。我国现有大量城市甚至尚未建立最低保障的廉租房制度就是证明。并不是没有资金来源，已知政府从土地中获取的土地收入是巨大的，从这些土地收入中拿出20%的部分一年就有1100多亿，超过了全年免去的600亿农业税。用于解决城市人口户数不到10%的困难家庭的住房没有任何问题，大不了多用二、三年的时间。同样，拿出土地收入的一部分用于建立贴息贴租的住房，解决夹心收入层的住房与购房困难也会大有成效。当用政府的社会责任来保障了不该进入市场购房人群的住房问题时，矛盾就不会集中于房价了。六是当城市中的部分居民无能力一次性拿出钱来购买新房时，为什么不能采用二战后英国为渡过战后住房困难的“分享产权计划”呢？政府可以用长期低息贷款或债券建设一批分期购买的商品房。先购买部分产权，部分缴纳租金，在一定年限内分期购买全部房屋产权，逐步形成产权的私有化！总之要想解决市场中的问题，就必须先剥离非市场化的因素，假如要想用现有的方式解决所有城市居民不分收入层次的住房问题，就一定会使各种矛盾交叉在一起，并使每个问题都无法妥善解决。<span style="FONT-SIZE: 12pt; COLOR: #333333; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-ascii-font-family: 'Times New Roman'; mso-hansi-font-family: 'Times New Roman'; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA;">如果一个制度有缺陷，就必须从制度上下药，而不可能用市场解决制度问题。假如用一套有缺陷的政策去调控市场就一定会遭到市场的报复。

飞哥发表于 2006-4-29 15:51:00

分析的很透彻，希望大家看完，并自己琢磨，最后一句说的好，必须从制度下手，而不能指望什么市场解决制度。

爱屋及乌 发表于 2006-5-9 12:56:00

自在南翔凤 发表于 2006-5-26 14:28:00

开发商确实不容易，为了项目获取更大利润，需要和政府部门多多的打交道，为了地块多开一个出口，花上个几十万也不一定谁都能办下来。遇到更大的问题就更别提了，大开发商也未必能办下来。市场就是这样，大鱼吃小鱼。

城根儿 发表于 2006-5-26 15:24:00

超级笨笨 发表于 2006-5-26 21:29:00

没用,这些日子一直关心房价,从去年年底到现在已经涨的没边儿了,我们家买个平房拖过年就多掏了几万,本来还想08以后再说了可看这架势还是早买早塌实吧,这叫什么世道啊!!

爱屋及乌 发表于 2006-5-29 16:59:00

这篇文章有问题,不知你们看出来没有?

love_beijing 发表于 2006-5-31 02:05:00

好像现在，无论什么行业的什么问题，都会交给“市场”来解决。可的确有许多问题，用学过的“政治经济学”无法解决。“市场”不是万能钥匙，更何况没有“万能钥匙”。 我们能做什么呢？

伯阳子 发表于 2006-5-31 12:44:00

市场经济≠不管。

爱屋及乌 发表于 2006-11-13 11:09:00

现在,北五环外边的房价,8200元\平方米.....怎么管?...

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