[转帖]北京旧城危旧房调研报告
<table cellspacing="5" cellpadding="0" width="100%" border="0"><tbody>
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<td class="14text" align="middle" width="100%" colspan="2">北京旧城危旧房调研报告</td></tr>
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<td align="middle" colspan="2">来源: 作者：梁 玉 贵 查看：
<script src="http://www.bjww.gov.cn/Click.asp?filename=144934"></script>
64 【2008-10-14 14:49:36】【<a class="a01" href="javascript:doZoom(16)">大</a> <a class="a01" href="javascript:doZoom(14)">中</a> <a class="a01" href="javascript:doZoom(12)">小</a>】</td></tr>
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<td class="text" colspan="2"><font class="zwhd" id="zoom">
<p> 从20世纪90年代以来，北京市旧城大规模的城市改造工程开始展开。分布于北京旧城区的东城、西城、宣武、崇文四个城区数量最大的四合院建筑群，由于年久失修、结构老化、市政设施严重滞后等多方面的原因，已开始大面积演变为危房、破房和旧房，造成传统的四合院区域生活环境普遍恶化。有相当数量的危险房屋给市民的生命和财产安全带来了不安全的隐患和严重威胁，同时也给北京的城市景观，特别是北京申奥成功后现代都市形象带来了极大的负面影响。为配合城区危旧房改造工程，从2002年开始，到2005年的几年间，北京市文物局抽调专业人员，对全市所有划定危房改造区域内的旧宅院建筑群进行全方位调研，将符合保留标准的院落进行登记整理，同时进行文字、标图和照片等现状记录工作，为北京城旧宅院建筑的保护和北京古城发展与延续的研究提供了详实的基础资料。</p>
<p><font size="3"><strong> 一、调查范围</strong></font></p>
<p><br/> 2002年，北京市危旧房改造工程共划定132项需要大面积改造的区域，几乎涵盖城四区各大居民稠密区。大部分改造的区域较为集中，属于成规模的改造，也有一些分散于居民区中，较为零散。由于地域的不同，各区的数量和规模差别很大。总体来看，旧城区项目较多，外城数量较少。最后统计改造区域是东城区42项，西城区56项，宣武区17项，崇文区17项。<br/><br/> 2002年度调查工作是一项带有抢救性的工作，因为当时的危房改造工作进展很快，有些危改区域的旧宅院调查工作刚完成，拆迁工作就开始了，还有的地区是我们的调查工作与拆迁工作同时进行。</p>
<p align="center"><img src="http://www.bjww.gov.cn/Files/upfile/200810159103880.jpg" align="center" border="0"/></p>
<p><br/><br/> 1．四合院勘查保留标准<br/><br/> 为切实地将列为危房改造区域内保存较好的、有历史、文化、艺术价值，有代表性，有纪念性的四合院建筑进行登记注册，并加以重点维护和保存，也为便于区别一般化的四合院建筑和确属于列入危房范畴的建筑群体，更准确地加以界定，因此，在调查工作开始之初，有目的、有针对性的对四合院的调查工作制定了相应的规范化的留存实施标准：<br/><br/> ①凡原有建筑保存尚好的院落保留。<br/> ②凡原有建筑保存一般，但原有建筑格局保存完整的院落保留。<br/> ③凡名人故居或旧居保留。<br/> ④凡首长级别住宅保留。<br/> ⑤凡具有历史、文化、艺术方面价值的院落保留。<br/><br/> 另外，对调查范围内若干院落或若干胡同建筑普遍保存较好者，可作为风貌街区作整体重点保留。<br/><br/> 2．保留项目<br/><br/> 通过对全市132个危改区域全部旧宅院实地调查，达到或者基本达到预定标准重点保留的院落总共655项。</p>
<p align="center">2002年四合院、街区保留项目统计表<br/><img src="http://www.bjww.gov.cn/Files/upfile/2008101591321843.jpg" align="center" border="0"/> </p>
<p align="left"> 北京城旧城持续开展的危旧房改造工程以及城市建设的快速发展，在营建新北京的同时，改造工程也带来了很多不和谐的因素。有些项目对北京的传统建筑以及北京城市改造和发展造成了很坏的负面影响和巨大的冲击。因此，2003年北京市文物局对旧城城四区旧宅院进行了第二次大规模细致调查，本次调查是在2002年四合院调查的基础上进行的，除复查2002年的调查范围和调查成果，还增加了新的调查区域。由于受大环境、新形势的影响，本次的旧宅院调查留存标准仍然参照了2002年的执行标准，但从原则上到执行工作中，宽度和广度有了重大的变化，扩大了旧宅四合院留存的范围，通过细密的筛选，2003年全市新增旧宅院保留项目746 处。</p>
<p align="center">2003年四合院、街区保留项目统计表<br/><img src="http://www.bjww.gov.cn/Files/upfile/2008101591621116.jpg" align="center" border="0"/><br/></p>
<p align="left"> 经过2002年度和2003年度两次调查，全市共保留保存现状较好的四合院1401处。</p>
<p align="center">2002—2003年四合院保留项目统计表<br/><img src="http://www.bjww.gov.cn/Files/upfile/2008101591737356.jpg" align="center" border="0"/><br/></p>
<p align="left"> 2003年度调查中，保留了数百座四合院建筑群，但重要的是在调查中注意做到规模性、集中性和整体性保护，有目的地将整条胡同乃至整个区域尽可能的完整留存下来。例如东城的东四南地区、西城的新文化街以及宣武的虎坊桥附近地区等，力图保留老北京原汁原味的东西，待今后有条件的情况下，再进行合理化的调整，避免再现北京城墙的悲剧。<br/><br/> 通过调查梳理，北京旧城132个危改区域内全部千余项四合院的保留项目和各区保留的普查项目，符合四合院保护、保留标准和基本符合标准的旧宅院约为900座。在这些保留的项目中，地域特征明显。东西城院落格局比较规范完整，建筑规模较大，符合北京旧城“东富西贵”的文化特点。宣武和崇文区保留院落有相当数量的建筑群原为会馆、旅店、商店等具有社会性和商业性性质的建筑，因此，建筑格局和建筑形式与标准的四合式建筑形式有所区别，具有典型的南城地域特色。这种地域上的差别，是古代北京特有的政治、经济、文化的集中反映，是老北京市井生活的真实写照。<br/></p>
<p align="left"><font size="3"><strong> 二、旧城改造区域中旧宅的建筑现状</strong></font></p>
<p align="left"> 北京旧城现存的旧宅院建筑大多建造于清末和民国时期，一般都有七、八十年以上的历史，有不少大中型的院落其建造年代都在百年以上。新中国成立后，由于国家房屋政策的缘故，加之体制和资金等多方面的原因，造成大量的旧宅院年久失修、破损严重，使这些古老的建筑逐渐失去了原有的格局和风貌，变成了危旧房。从调查情况看，北京旧城现存的四合院大体上可以分为较好、一般、较差三类：<br/><br/> 原有建筑保存较好的院落是指原有的建筑格局保存较为完整，基础平整，建筑主体外观、建筑装修保护较好，院内违章建筑较少或没有，明亮宽敞，环境较好，属保存状况较好的院落。这些院落多数有专人管理，生活配套设施比较齐全，人口密度很低，因此，人为的破坏和改造原有建筑的现象很少或者基本没有。<br/><br/> 保存一般的院落是指原有的建筑格局基本保存，建筑主体外观半数建筑仍保存原有的建筑形式，但屋面翻改比较普遍，建筑装修普遍后改，院内违章建房比较严重，人口密度较大，生活配套设施短缺，居住环境较差。<br/><br/> 原有建筑保存较差的院落是指原有的建筑格局部分保存或者荡然无存，房屋主体翻建或者屋面翻建普遍，原有的附属建筑和配套建筑全部拆除，人口密度很大，违章建筑十分严重，通行空间极度狭窄，环境脏乱。</p>
<p align="left"><font size="3"><strong> 三、城市建设与传统建筑保护的矛盾</strong></font></p>
<p align="left"> 1. 旧城保护与改造<br/><br/> 旧城保护是利用行政和技术手段保证城市原有的建筑格局和建筑风格不受外界因素的影响和破坏，旧城保护与改造都是时代进步的需要。<br/><br/> 北京旧城和四合院是中国传统民居建筑的代表，建筑风格独特。完整的建筑围合，优雅的生活氛围，受到众多中外人群的青睐和喜爱。经过数百年的发展，形成了完善的建筑体系。伴随着北京社会经济发展，加上生活理念的改变，原有四合院良好的居住功能逐步丧失、使用功能滞后等诸多因素制约了传统建筑的发展。上个世纪80—90年代，北京掀起了城市改造高潮，由于当时人们对旧城保护的观念欠缺，旧城改造又实施了危房改造与房地产开发结合的原则，导致有些开发商为追求经济利益而损害古都的风貌，出现了大规模“推光头”式的做法，对传统四合院建筑的保护构成了较大的威胁，旧城的整体格局发生了很大的变化，也因此引发了人们对古都风貌保护的议论和思考。对此，政府部门表示了极大的关注，先后制定和出台了一系列对旧城的改造、建设和发展的规划，如《北京城市建设总体规划方案》、《北京历史文化名城保护规划》和《北京市区建设高度的控制方案》以及国务院《北京城市总体规划的批复》的文件等，对城市改造和城市发展起到了重要的指导性作用。<br/><br/> 2．四合院迁建与原地保护<br/><br/> 在北京旧城开发建设中，涉及规划建设中保护较好的保留四合院项目，迁建与原地保护是旧城保护中的焦点。这种需要保护的院落，原有建筑格局一般较为完整，建筑形式和建筑装修保存较好，因此认为原地保护最好。首先，可以更好、更加完整的保护好这些古老建筑群体，保护古城的风貌。其次，传统建筑以木结构为主，有部分建筑外观形式看上去很完整，但其内部构架已经有程度不等的坏损，如果原地保留和加以修缮还可以继续使用若干年，移动或异地重建，其原有的建筑构件（例如屋面瓦件、椽木、望板和梁柱等）由于拆卸的缘故将会有部分或大部分毁坏而需要更新。实际上，迁移重建的建筑不过是在新址上建造的新房，这种做法其实是一种权宜之计。遇此情况，还是以修改原来的规划设计为宜。但是，也有一些零散的小四合院，从单纯的建筑角度讲，建筑形式还是不错的，但从保护角度和利用价值方面衡量，意义不大，原址保留也是不切实际的。因此，保留项目的解决方式，应以保护旧城为主导，酌情考虑实际需要，不能一概而论。</p>
<p align="left"><font size="3"><strong> 四、建立旧城建筑体系保护机制</strong></font></p>
<p align="left"><br/> 1．统一标准，规范旧城改造和城市建设<br/><br/> 北京旧城区的胡同、四合院建筑群，是北京最重要的历史文化资源之一，最大限度的保护这些古老的传统文化建筑，规范旧城改造和城市建设，制定统一标准，是北京旧城保护的重要工作。<br/><br/> 保留民族文化建筑、保留老北京的历史脉络，成为当前北京最严峻的课题。对此，市政府加大了对旧城保护的力度和保护措施，先后公布了30片历史文化保护街区，用行政手段强化了对旧城集中性、规模性保护，同时针对保护街区的划定，制定并公布了街区的保护范围和保护规定措施，从多方面、多角度的对保护街区进行系统的、全方位的有效管理。另外，对旧城改造区域采取多留少拆甚至更改建设方案的政策，有效的保证了旧城原有格局。对保护街区之外，保留较好、规模较大、保护价值较高的院落采取了挂牌保护措施，全部登记在册。为保护旧城，国务院于2005年1月出台了关于《北京城市总体规划的批复》，提出了构建“两轴、两带和多中心”的新思想，为城市的空间结构调整和新旧建筑的关系制定了明确的原则和措施，并纳入到历史文化名城永久保护的范畴。<br/><br/> 2.更新保护观念，正确处理四合院的保护和利用关系<br/><br/> 对京城旧宅院从所在区域、建筑格局、保护状况等多方面着手，正确处理胡同、旧宅院的保护和利用的关系，根据不同的具体情况，提出不同的保护标准。<br/><br/> 首先，要将保护街区与非保护街区的旧宅院加以区别。从整体看，保护街区的四合院建筑的现状普遍保护较好，其保护的原则，是对这些建筑群原格局、原形制以及装修和功能等多方面加以保护，没有特殊情况，不能改变原来的格局和形制。而非保护街区的情况就比较复杂，保护的原则，是对这些地区传统建筑特色和风貌加以重点保护。对于这些地域内的非传统建筑和已经完全改动的建筑则没有统一的规定。其次，保护旧宅院建筑传统外观与现代装饰装修相结合，提高人民居住水平。四合院建筑的保护与文物建筑的保护有很大的区别，文物建筑强调原真性，而四合院建筑则要保护和使用相融合。实践证明，在不改变原有外观前提下，对建筑内部进行现代化的装饰装修，增加或改善必要的生活设施，提高居住的舒适性，是旧城保护和利用的重要手段。<br/><br/> 3.降低人口密度，逐步改善居民住房条件<br/><br/> 北京旧城区传统建筑的保护和延续，与居民的生活环境改善有着重要的关联，有计划的逐步改善居民住房条件，对旧城保护起着至关重要的作用。<br/><br/> 北京的旧宅院原本是按照一家一户居住，或者是一个家族成员共同居住的建筑布局建造的。但是，目前旧城居住环境恶劣。造成这种状况的原因是多方面的，但人口密度过大是其主要的原因。唯有降低人口密度，才能逐步改善居民住房条件。首先，采取人口外迁的方式。政府的财政预算中要设立历史文化名城保护专项资金，对列入保护的街区，按照北京历史上的城市肌理，对居住人口较密的院落，将采用降低人口密度，缓解住房的紧张和压力。政府和有关部门应采取相应措施，鼓励住户外迁，还原旧的风貌。其次，将空出的旧宅院进行全面整修，拆除违章建筑，恢复原状，然后有条件、有计划的修缮原有建筑，另作它用。第三，对于居住环境尚可的院落，可在不破坏院落的整体格局和不影响街区风貌的前提下，按照传统建筑形式修缮的适当给予资助，引入多种市政管线和设施，逐步改善居民住房条件，使之逐步达到适应现代化的生活水准。<br/><br/> 4.拓展渠道，筹集社会资金，将修缮和保护有机结合<br/><br/> 北京旧城和旧宅院的改造和保护是一项艰巨和耗资巨大的工程，只有拓展渠道，筹集社会各方资金，积极落实和推进平房房改政策，实现旧城区内的危旧房改造投资主体的多元化，将修缮和保护有机结合，才能有计划、有目的对现有的旧宅院精心修缮和修复。<br/><br/> 首先，动员社会多方力量和私有资产，投资京城旧宅院的保护事业，可根据财力，购买单个院落或者群体院落，并按照四合院保护区的相关规定，搬迁其中的住户，恢复修缮院落原有的建筑格局和建筑形式，还原旧时的建筑风格。其次，是逐渐推进宅院私有化，促进旧宅院良性发展。调查中发现，京城中保存较好的旧宅院建筑，除机关宿舍或首长住宅外，就属私人住宅的建筑保存得最好了，不论建筑的规模大小，从建筑的格局到形式方面，都是一般院落无法相比的。这些宅院的主人，都对祖辈留下的祖产有着很深的情感，他们之中的绝大多数都不愿意离开属于自己的固定资产，更不愿意祖产毁灭，愿意自己出资维修维护宅院建筑，只要不拆就行。凡是地区改造规划明确，私房主以及有意购买平房的人，参与平房修缮和改造的热情就高。因此，将旧宅院逐渐私有化，是促进旧城保护的要素之一。第三，由政府或房管部门出资，有目的、有针对性的修复地域型、规模型的旧宅院，然后推向社会，再用回收的资金去修复更多的建筑，形成良性循环，这样既规划和保护了传统建筑，保存了古都北京，也将这些宅院有偿的利用起来，促进了京城房地产业广度和深度的发展，达到了双赢。<br/><br/> 5.以街巷为保护中心，保护延续原有的历史脉络<br/><br/> 北京旧宅院是根据北京城的街巷胡同为基准形成的建筑群，北京的胡同和旧宅院是构成北京旧城风貌的基本元素，保护好胡同和院落，就能够延续北京城原有的历史脉络，并使之发扬光大。<br/><br/> 胡同是北京旧城的肌理，是编织城市经纬的要素。北京旧城区有名的街巷、胡同共有六千余条，这些胡同集中在皇城和城区的范围内，从整体看，皇城区和内城范围内的胡同排列整齐，胡同的尺度正规，规划水平较高。位于京城南侧的外城，由于受地域、地理影响和历史背景的缘故，街巷排列密集，缺乏合理的规划，尺度宽窄不一，悬殊较大。但是，无论地域等方面的差别，这些街巷胡同都从多方面反映了北京城的历史沿革、社会风情和城市建设的发展。北京的胡同之多是其它地方所不具备的，它是北京旧城的特有产物，是中国北方的代表性特色。在北京旧城，每条胡同中都流传着不同的故事、轶事、趣闻等，形成了北京城特有的胡同文化。保护这些胡同，就是保护依附于这些胡同之中的旧宅院，就是保护了北京城，也就是延续了古老北京城的文化。<br/><br/> 6. 挂牌院落要给与重点保护<br/><br/> 为旧城保留的四合院挂牌是北京城城市改造中的一项重要举措，这项措施可以保证在京城危旧房屋改造区域四合院得到最大限度的保护，是保护古都北京旧城风貌最有效的方法之一。<br/><br/> 在京城各个危旧房屋改造区域中，有相当数量的旧宅院总体上保存相对完整。这些院落在建筑布局、建筑形制、建筑装修等方面保存相对较好，理应得到重点保护。这种现象在旧城区房屋改造区域中较为普遍。经过调查，这种类型的建筑以东城、西城数量最多，建筑质量也好于外城同类建筑。这些院落是北京旧城保留旧宅院项目中的重点部分和精华所在。为了严格保护这些院落，不受外界的影响，市政府亲自挂帅，并监督有关部门实施，先后三次对旧城危旧房屋改造区域中部分现状较好的四合院采取了挂牌保护措施，此举得到了京城大多数市民的支持。经过多方配合努力，全市共有658 个四合院钉上了四合院保护牌，其中东城区挂牌333 项、西城区挂牌154 项、宣武区挂牌91 项、崇文区挂牌80 项。由于此项工作意义重大，颇受关注，两年来，这些挂牌的院落得到了妥善的保护，达到了原来预想的要求，成为北京旧城旧宅院保护工作的一次成功的尝试。</p>
<p align="center">四城区四合院挂牌数目统计表<br/><img src="http://www.bjww.gov.cn/Files/upfile/200810151027146.jpg" align="center" border="0"/></p>
<p><br/> <font size="3"><strong>结 语<br/></strong></font><br/> 北京是闻名于世的历史文化名城，悠久的都城发展史创造了具有鲜明特色的历史文化传统建筑体系。在京城众多的文物古迹中，遍布城区大街两侧的胡同和整齐排列于胡同左右的四合院建筑群，以它质朴的建筑风格，有序的院落布局，缔造了古老北京城的主体形象，形成了北京城特有的、具有浓郁民族风格和地方特色的建筑文化。四合院的建筑格局、建筑形式、建筑构造、建筑装饰，不仅具有极高的艺术价值和观赏价值，而且还具有十分丰富的文化蕴涵，是人类居住体系中最为规范化的代表形式。四合院已成为探索、研究北京城市发展的重要实物资料，成为记述北京数百年营建发展史的重要篇章。<br/><br/> 北京的胡同和旧宅院是构成古都北京风貌的重要组成部分，是构成中国古代城市规划理念的重要组成部分，是构成中国古代北方建筑体系的重要组成部分，是中国传统建筑的住宅典型和精华，是中华民族最重要的历史文化遗产之一。<br/><br/> 胡同和旧宅院文化是北京城特有的地域风格的古都文化，内容丰富，包含了封建等级色彩的传统礼仪文化、封建等级严格的官位文化、传统民俗和地域文化、传统的商业文化、传统的科考文化、地域建筑艺术文化以及民族大融合的文化等。这些内容有着浓厚的文化底蕴，对研究北京的历史、建筑、风俗、艺术等方面具有重要价值。<br/><br/> 历史文化遗存的保护，要从宏观上着手，要根据旧城不同的特点采取不同的方式，对于能够代表城市传统风貌的地段或区域，就要进行全方位的保护，要保存历史的真实性和完整性，要延续古城的文化脉络。<br/><br/> 历史文化遗存的保护，不仅要保护旧城改造区域中的胡同和四合院，还要对皇城区和内、外城区的传统建筑进行集中保护，以点带面，以线带片，最终将老北京的原有格局，原有的历史风貌，完整的保存下来。<br/><br/> 保护古老的北京城是一项全民参与的全社会行动，要靠全社会的力量，要教育、引导北京的市民爱北京，保护北京城、保护古城风貌，同时，切实地、认真地解决人民生活中的住房困难。实践证明，只有全面的逐步提高全社会的知识水平、居住水平，改善人民的生活环境，才能调动人民的积极性，才能使人民懂得保护古都北京的重要性和紧迫性，才能延续北京的历史，才能推动北京的发展。<br/><br/> 历史终归是历史，时代在前进。新陈代谢是事物发展的规律，数百年来，北京城的历史发展，正是遵循了这个规律，在继承、发展、创新的历史客观规律中延续下来的。北京具有深厚的文化底蕴，也具有蓬勃发展的新北京城活力。应该看到，北京旧城区的胡同和四合院是构成北京城的基本元素，是中国传统文化建筑的集中体现，保护四<br/>合院，保护胡同，就是保护北京城，保护人类的建筑文明。</p>
<p align="right"><br/>（作者为北京市古代建筑研究所文物建筑历史研究室主任）</p></font></td></tr>
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<p>调研报告写得很详细，但是我每年都写，不管多好的调研、建议，组后都进了废纸篓，根本没人看，现在胡同保护不缺好的法子，缺的是采纳建议的领导和机制。</p> 你说的没错，是机制和立法的问题，调研和规划都不错，就是执行不了。现摘录《首都规划建设委员会》有关报告中的一段话，就能看出问题的所在了。</div>
<p>第三是既要做好规划，更要坚持正确的规划。做好一项规划不容易，但坚持按正确的规划实施往往更难。比如长安街及天安门广场，几十年来前前后后做了不下十几稿规划。特别是1964年，在过去规划基础上，邀请了在京6家规划设计单位参加规划设计竞赛，并邀请了全国最著名的规划师、建筑师、教授参加讨论，最后进一步进行综合、完善。形成的综合方案，不仅明确了长安街及天安门广场的功能定位，而且明确了布局框架、空间形态以及具体的设计原则和要求。应该说是比较成熟完整的规划。但在具体实施过程中，却一再受到冲击，特别是东方广场以及后来国家大剧院的建设。大剧院个体方案，破坏了天安门广场的整体格局，因而引起连锁反应，导致公安部大楼的无奈选择，又造成国家博物馆的尴尬境地。尽管长安街、天安门广场是个比较特殊的例子，但是有了很好的规划而未能按规划实施的情况还是不少。其中有种种原因，有些情况规划部门也许无能为力，但是也不都是无所作为的。过去，规划界的老前辈们有些工作做得很好，</p> 以经济建设为中心，当局只看到经济利益，什么时候能把旧城区合并成一个城区，而是以发展传统文化与保护文物古迹为中心。 <div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder"><b>以下是引用<i>岁月留金</i>在2008-11-5 10:19:00的发言：</b><br/>
<p>第三是既要做好规划，更要坚持正确的规划。做好一项规划不容易，但坚持按正确的规划实施往往更难。比如长安街及天安门广场，几十年来前前后后做了不下十几稿规划。特别是1964年，在过去规划基础上，邀请了在京6家规划设计单位参加规划设计竞赛，并邀请了全国最著名的规划师、建筑师、教授参加讨论，最后进一步进行综合、完善。形成的综合方案，不仅明确了长安街及天安门广场的功能定位，而且明确了布局框架、空间形态以及具体的设计原则和要求。应该说是比较成熟完整的规划。但在具体实施过程中，却一再受到冲击，特别是东方广场以及后来国家大剧院的建设。大剧院个体方案，破坏了天安门广场的整体格局，因而引起连锁反应，导致公安部大楼的无奈选择，又造成国家博物馆的尴尬境地。尽管长安街、天安门广场是个比较特殊的例子，但是有了很好的规划而未能按规划实施的情况还是不少。其中有种种原因，有些情况规划部门也许无能为力，但是也不都是无所作为的。过去，规划界的老前辈们有些工作做得很好，</p></div>
<p>看《城记》里梁先生的感叹“CP不懂建筑，但偏喜欢用行政命令领导建筑”，不懂科学，却喜欢用命令领导科学。这实事求是提出来想想也30年了，可悲啊。</p> 继承、发展、创新
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